日前，中央紀(jì)委國(guó)家監(jiān)委網(wǎng)站公布通報(bào)稱(chēng)，國(guó)家電網(wǎng)下決心退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
消息一出，熱搜加碼，網(wǎng)友一臉蒙圈。
在很多人的印象中，國(guó)家電網(wǎng)只是超大型能源央企，世界500強(qiáng)排名第5。
可事實(shí)上，國(guó)家電網(wǎng)的確也在做房地產(chǎn)，而且業(yè)務(wù)做得相當(dāng)大。
長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)家電網(wǎng)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要通過(guò)魯能集團(tuán)這個(gè)平臺(tái)運(yùn)作。
天眼查顯示，魯能集團(tuán)是國(guó)家電網(wǎng)的全資子公司。其核心業(yè)務(wù)為地產(chǎn)、能源兩大板塊。
魯能集團(tuán)創(chuàng)立于2002年12月，業(yè)務(wù)涉及住宅、商業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)等，前身是山東魯能集團(tuán)有限公司，于2009年成為國(guó)家電網(wǎng)的直屬單位。
在成為國(guó)家電網(wǎng)子公司之前，魯能集團(tuán)已大規(guī)模參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并在海南、北京等地囤有多宗土地。
目前，魯能的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大部分為集團(tuán)直接運(yùn)營(yíng)，也有一小部分被注入上市平臺(tái)廣宇發(fā)展。
魯能集團(tuán)這幾年相當(dāng)?shù)驼{(diào)，各類(lèi)房地產(chǎn)榜單中都見(jiàn)不到它。
但在2017年，魯能曾是“地產(chǎn)界的黑馬”。當(dāng)年，魯能創(chuàng)下893億銷(xiāo)售額，引發(fā)行業(yè)關(guān)注，在當(dāng)年的克而瑞房企銷(xiāo)售榜上，排名21，屬于實(shí)打?qū)嵉拇笮头科蟆?/p>
當(dāng)時(shí)天風(fēng)證券也估算過(guò)，魯能旗下未注入上市公司部分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量超2000萬(wàn)方，貨值超4000億。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，魯能土儲(chǔ)規(guī)模龐大，資源雄厚，雖不屬于頭部房企，但一直是潛在的“巨無(wú)霸”。
可2018年，魯能高光消逝。在行業(yè)正期待魯能是否會(huì)邁入千億時(shí)，卻等來(lái)了魯能地產(chǎn)與廣宇發(fā)展重組的消息。
魯能部分地產(chǎn)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)借殼上市，但重組后，廣宇發(fā)展表現(xiàn)得并不理想，甚至有點(diǎn)“凄慘”。2019年，廣宇發(fā)展僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)收230億元，同比下降15%。
也正是從2018年開(kāi)始，魯能消失在各大房企的排名榜單中，在各機(jī)構(gòu)的百?gòu)?qiáng)房企名單中也未曾看到魯能和廣宇發(fā)展的名字。
近些年來(lái)，包括魯能在內(nèi)的21家地產(chǎn)央企，表現(xiàn)分化明顯，首尾差距懸殊，時(shí)不時(shí)都有重組甚至退出的聲音傳出。
在業(yè)績(jī)方面，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地位列前三甲，平均銷(xiāo)售額已接近3000億。2016~2018三年間，上述三家房企均穩(wěn)定地排在房企前十位置，已逐漸形成地產(chǎn)央企的“頭部陣營(yíng)”。
招商蛇口、中國(guó)金茂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)以及中國(guó)鐵建則形成了地產(chǎn)央企的“中堅(jiān)陣營(yíng)”。
昔日“招保萬(wàn)金”之一的招商地產(chǎn)，在2014年前后漸漸掉隊(duì)。2015年底，招商蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)，以招商蛇口重組上市。重組三年后，招商蛇口2018年銷(xiāo)售額已達(dá)1705.84億元，被業(yè)內(nèi)視為首個(gè)地產(chǎn)央企重組樣本。
但如電建地產(chǎn)、華僑城、五礦地產(chǎn)等一些老牌央企卻是后繼乏力，規(guī)模增長(zhǎng)速度未達(dá)到預(yù)期，逐漸與排名靠前的企業(yè)差距拉大。
與魯能一樣，在2011年才批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他四家房企：中航、神華、中煤、新興，日子同樣不好過(guò)。
中航地產(chǎn)被保利地產(chǎn)合并;神華集團(tuán)與中國(guó)國(guó)電合并重組;掛牌出售了自己的部分地產(chǎn)子公司;中煤和新興集團(tuán)的在房地產(chǎn)領(lǐng)域更是幾乎沒(méi)見(jiàn)聲音?，F(xiàn)如今只有魯能集團(tuán)依然在堅(jiān)守，足見(jiàn)國(guó)家電網(wǎng)的影響力有多強(qiáng)大。
從保利收購(gòu)中航地產(chǎn)，到招商蛇口合并招商地產(chǎn)，從2017年中交系地產(chǎn)整合，保利地產(chǎn)收購(gòu)保利置業(yè)，再到2019年中糧地產(chǎn)完成收購(gòu)大悅城，以及中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)的重組拉鋸戰(zhàn)，地產(chǎn)央企內(nèi)外整合重組持續(xù)不斷，已步入“深水區(qū)”。
央企之外的地產(chǎn)行業(yè)，近來(lái)也發(fā)生玩家大撤退的情景。
近日，有媒體報(bào)道，美國(guó)黑石集團(tuán)將以每股6元的價(jià)格私有化SOHO中國(guó)，目前雙方正在洽談交易中。如果最終私有化完成，那么這就意味著潘石屹將徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)。在目前樓市轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，潘石屹的這一舉動(dòng)被不少人理解為“逃離”房地產(chǎn)。
實(shí)際上潘石屹并不是第一個(gè)以行動(dòng)表明不看好樓市的幅度大佬，在幾年前王健林就宣布萬(wàn)達(dá)全面退出房地產(chǎn)行業(yè)，甚至連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)名下的各種地產(chǎn)資產(chǎn)都一并拋售了。
這些房產(chǎn)大佬的動(dòng)作證明了未來(lái)樓市利潤(rùn)會(huì)出現(xiàn)下降，就算開(kāi)發(fā)商依舊能賺錢(qián)，但利潤(rùn)肯定是大不如前。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，2009-2019年這10年間，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)增加超12萬(wàn)家。截至2019年底，我國(guó)共有近145萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，其中2018年的企業(yè)增速達(dá)到峰值，為25.90%。
此外，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，10年間共有279025家房地產(chǎn)企業(yè)注銷(xiāo)，吊銷(xiāo)企業(yè)達(dá)110158家。僅2019年，房地產(chǎn)行業(yè)新增法律訴訟、失信違法、被執(zhí)行人、經(jīng)營(yíng)異常、行政處罰、嚴(yán)重違法等司法和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)條數(shù)最多。
值得注意的是，突如其來(lái)的疫情，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了較大的影響，投資、銷(xiāo)售、拿地等均出現(xiàn)較大幅度下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資下降16.0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1092萬(wàn)平方米，同比下降29.3%;土地成交價(jià)款440億元，下降36.2%。
與此同時(shí)，1至2月份，商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降39.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降48.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降46.0%。商品房銷(xiāo)售額8203億元，下降35.9%。
克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告也顯示，受疫情期間多地售樓處被迫暫停銷(xiāo)售活動(dòng)影響，27個(gè)重點(diǎn)城市整體成交240萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅高達(dá)83%，同比下滑77%。企業(yè)方面，2月全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額3256億元，同比減少37.7%，超八成房企單月業(yè)績(jī)同比下滑。
樓市成交的大幅度下滑，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了潛在風(fēng)險(xiǎn)。首當(dāng)其沖的就是銷(xiāo)售回款的不及時(shí)將導(dǎo)致行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劇增。
數(shù)據(jù)顯示，2019年，銷(xiāo)售回款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中的占比達(dá)到49.62%的歷史高位，總計(jì)88640億元。
與此同時(shí)，由于嚴(yán)厲的融資限制，2019年國(guó)內(nèi)貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點(diǎn)。
政策層面會(huì)因此而救市嗎?
今年3月3日，人民銀行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)的金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)暨電視電話會(huì)明確提出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。近期召開(kāi)的2020年全國(guó)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議提出，堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”要求，嚴(yán)格執(zhí)行授信集中度等監(jiān)管規(guī)則，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。銀保監(jiān)會(huì)近日就針對(duì)部分銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)事實(shí)進(jìn)行了處罰。
毋庸置疑，“房住不炒”的定位，不會(huì)因?yàn)榇舜我咔槎淖儭０l(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用，絕不是將房地產(chǎn)作為短期刺激手段。應(yīng)當(dāng)明確，當(dāng)前給予房地產(chǎn)行業(yè)合理的必要的支持，本質(zhì)上是從穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，基于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的考慮，在特殊時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的紓困性質(zhì)的舉措。紓困主要是要防止行業(yè)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)困難、資金鏈斷裂而出現(xiàn)大面積破產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資超預(yù)期下滑、市場(chǎng)供需失衡，形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定形成沖擊。
短期而言，業(yè)內(nèi)人士指出，在化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面，應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計(jì)劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷(xiāo)售萎縮對(duì)房企資金鏈的沖擊。在穩(wěn)定地產(chǎn)投資方面，在保障建材供應(yīng)、暢通物流運(yùn)輸?shù)耐瑫r(shí)，要強(qiáng)化供給端的調(diào)控，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給，并要保障地價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，關(guān)鍵還是要落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
要堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，建立和完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、市場(chǎng)監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控體制機(jī)制，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
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